黄牌物业是指在物业管理评价体系中，因未达到相关标准或存在较多问题而被授予的警示性评价。其核心含义和作用如下：

一、基本定义

黄牌是物业企业服务质量评价体系中的重要组成部分，通常与红牌、蓝牌并列为评价等级。当物业企业在综合考核中未达标时，会被发放黄牌，提示其需限期整改。

二、评价标准与触发条件

评价周期与主体

- 不同地区对评价周期和主体存在差异。例如：

- 寿光市采用季度测评与月抽查相结合的长效管理机制，综合考核分数低于90分的企业会被要求整改；

- 合肥市则根据投诉量等指标进行量化评分，连续或累计记黄牌。

具体触发条件

- 量化指标：

如综合考核分数未达标、投诉量超标、服务响应不及时等；

- 行为规范：包括违反物业合同条款、未完成专项治理任务、小区环境脏乱差等。

三、黄牌的后果

短期整改要求

- 物业企业需在规定的警示期内（如2个月）完成整改，并提交整改报告；

- 部分地区要求整改后重新接受考核，合格后方可恢复正常评价。

长期影响

- 企业信用受损，可能被扣除信用分，影响招投标、资质等级认定等；

- 被列为重点检查对象，增加监管频次和处罚力度。

四、与红牌、蓝牌的差异

蓝牌：

代表业主满意，可填写建议或表扬内容，是优秀物业的荣誉认证；

红牌：表示严重违规或持续不达标，需终止合作或整改后重新评估；

黄牌：介于两者之间，侧重警示和督促整改，避免直接终止合作。

五、案例参考

寿光市案例：2023年二季度有3个物业因综合考评排名后三位，被授予黄牌并限期整改；

合肥市案例：重庆华宇第一太平戴维斯因服务管理问题被多次记黄牌，累计扣除信用分。

综上，黄牌是物业企业接受监管、提升服务的重要手段，旨在通过警示和约束促使其规范运营。