集资房与商品房的主要区别体现在以下几个方面，综合权威信息整理如下：
一、土地性质差异
商品房 通过市场出让方式取得土地使用权，需缴纳土地出让金，属于完全市场化交易。
集资房
多数通过政府划拨土地或单位集资建设，属于非市场化行为，土地性质通常为划拨。
二、产权年限与权属
商品房
产权年限为70年，购房者拥有完全产权，可自由买卖、抵押、继承。
集资房
- 产权年限： 40年或50年（具体年限因地区政策而异）。 - 权属归属
三、交易与法律保障
商品房
需办理“五证齐全”（规划、施工、土地、预售等），交易受法律保护，可正常办理贷款、落户等手续。
集资房
- 早期交易受限，需补缴土地出让金后方可上市。
- 非法集资房可能面临被拆除风险，且通常无法办理产权证。
四、价格与购买限制
商品房
价格由市场供需决定，无购买限制。
集资房
价格通常低于市场价（成本价或标准价），主要面向中低收入群体，存在购买资格限制。
总结对比表
| 维度 | 商品房 | 集资房 |
|------------|---------------------------------|---------------------------------|
| 土地性质 | 市场出让土地 | 划拨土地或单位集资 |
| 产权年限 | 70年| 40/50年（含5年过渡期） |
| 交易限制 | 无（可贷款、落户、继承） | 5年后可交易，需补缴土地出让金 |
| 价格定位 | 市场价 | 低于市场价（成本/标准价） |
建议购房时根据自身需求选择房产类型，若需长期自用或传承，商品房更具安全性和灵活性；若预算有限且符合条件，可关注集资房政策（需核实当地最新规定）。
