一、案例一：普通住宅项目
数据
土地出让金：300万元
开发成本：1,500元/㎡ × 10,000㎡ = 1,500万元
销售收入：4,000元/㎡ × 10,000㎡ = 4,000万元
开发费用：200万元（不可分摊利息）
相关税费：170万元
步骤
计算扣除项目金额
- 土地使用权费用：300万元
- 开发成本：1,500万元
- 加计扣除：（300+1,500）×20% = 360万元
- 开发费用：180万元（按10%比例扣除）
- 总扣除金额：2,510万元
计算增值额
- 增值额 = 销售收入 - 扣除项目金额 = 4,000 - 2,510 = 1,490万元
确定增值率
- 增值率 = 1,490 / 2,510 × 100% = 59.36%
计算税额
- 适用税率40%，速算扣除系数5%
- 税额 = 1,490 × 40% - 2,510 × 5% = 596 - 125.5 = 470.5万元
二、案例二：旧仓库转让
数据
原造价：400万元
重置成本：800万元
成新度：60%
转让收入：600万元
相关税费：32万元
步骤
计算扣除项目金额
- 可扣除成本：800 × 60% = 480万元
- 总扣除金额：480 + 32 = 512万元
计算增值额
- 增值额 = 600 - 512 = 88万元
确定税率
- 增值率 = 88 / 512 × 100% = 17.17%
- 适用税率30%
计算税额
- 税额 = 88 × 30% = 26.4万元
三、案例三：写字楼转让（含利息支出）
数据
地价款：1,000万元
开发成本：3,000万元
利息支出：500万元（其中50万元为加罚利息）
转让税费：555万元
其他费用：5%
加计扣除：20%
步骤
计算扣除项目金额
- 地价款及费用：1,000万元
- 开发成本：3,000万元
- 可扣除利息：500 - 50 = 450万元
- 开发费用：（1,000+3,000）×5% = 200万元
- 总扣除金额：6,005万元
计算增值额
- 增值额 = 10,000 - 6,005 = 3,995万元
确定税率
- 增值率 = 3,995 / 6,005 × 100% = 66.53%
- 适用税率40%，速算扣除系数5%
计算税额
- 税额 = 3,995 × 40% - 6,005 × 5% = 1,598 - 300.25 = 1
