二手商铺税费计算涉及买方和卖方双方，具体税费项目及计算方式如下：
一、买方需缴纳的税费
契税 计算公式：
$$契税 = 成交价 \times 3\%$$
*注：非住宅类房产（如商铺）均需缴纳契税，与持有年限无关。
印花税
- 有发票： $$印花税 = 成交价 \div 1.05\% \times 0.05\% = 成交价 \times 0.0476\%$$ - 无发票
$$印花税 = 成交价 \div 1.05\% \times 0.05\% = 成交价 \times 0.0476\%$$
*注：按房产总价的0.05%征收，与是否提供发票无关。
交易手续费 计算公式：
$$交易手续费 = 面积 \times 3 \text{元/㎡}$$
*注：部分城市可能按固定金额收取（如50㎡×3元/㎡）。
权证登记费
固定费用：550元/本。
其他费用
- 印花税：5元/本。
二、卖方需缴纳的税费
增值税及附加税
- 有发票： $$增值税 = (成交价 \div 1.05\% - 上手发票价) \times 5\%$$ $$附加税 = 增值税 \times (7\% + 3\% + 2\%) = 增值税 \times 14\%$$ - 无发票
$$增值税 = 成交价 \div 1.05\% \times 5\%$$
$$附加税 = 增值税 \times 14\%$$
*注：若无法提供上手发票，增值税可能按差额的5.56%征收。
土地增值税 - 有发票：
$$增值额 = 成交价 \div 1.05\% - 上手发票价（年加计5\%） - 相关税金$$
适用税率分四档，按增值额与扣除项目的比例计算
- 无发票：
$$增值税 = 成交价 \div 1.05\% \times 5\%$$
$$土地增值税 = 增值税 \times 30\%$$
*注：满五年且为普通住宅可免征土地增值税。
个人所得税 - 一般情况：
$$个人所得税 = (成交价 - 房产原值 - 合理费用) \times 20\%$$
- 核定征收：
$$个人所得税 = 成交价 \times 7.5\% \times 20\% = 成交价 \times 1.5\%$$
- 特殊政策：
部分地区可能按房屋增值部分的20%或总价的1%征收。
土地出让金及契税 - 土地出让金：
按商业用地基准地价的35%或路线价的10%征收
- 契税：按成交价或评估价的3%征收。
三、其他注意事项
维修基金：非住宅类房产需缴纳，但二手商铺通常无需
税费减免：满五年且为普通住宅可免征土地增值税和个人所得税
地区差异：具体税率可能因地方政府政策不同存在差异，建议咨询当地税务部门
以上计算公式及税率以2025年最新政策为准，实际操作中需结合具体交易情况调整。
