住房商贷利率根据贷款期限和银行政策有所不同，具体如下：

一、基准利率体系

当前（2025年3月）

- 1年期：

4.35%

- 1-5年期：4.75%

- 5年以上：4.9%

历史调整

- 2020年：1-5年期4.75%，5年以上4.9%

- 2019年：5年以上LPR从4.85%降至3.6%，公积金利率仅调降2次

二、银行差异化利率

不同银行在基准利率基础上浮动，例如：

建设银行：

1年期4.785%，1-5年期5.225%，5年以上5.39%

其他银行：普遍执行央行基准利率，但可能通过上浮或下浮调整实际利率（如深圳地区二套房利率3.55%）

三、影响因素

贷款类型：

首套房与二套房利率差异显著，二套房利率通常比首套房高30-50BP。

地区政策：

如深圳通过调整LPR实现商贷利率下行（首套3.15%，二套3.55%）。

银行策略：

部分银行可能根据客户资质调整利率，例如公积金利率下调可能为商贷利率下行提供空间。

四、计算方式

采用 等额本息还款法时，每月还款额公式为：

$$

M = P \times \frac{r(1+r)^n}{(1+r)^n-1}

$$

其中：

$M$为每月还款额

$P$为贷款本金

$r$为月利率（年利率/12）

$n$为还款总月数

五、注意事项

具体利率以贷款银行最终审批结果为准，申请时需提供信用报告、收入证明等材料。

2025年3月LPR下行后，部分城市商贷利率已随调整，需关注当地最新政策。

以上信息综合了央行基准利率、银行实际执行利率及地区政策，实际利率可能因个人资质和银行政策浮动。