买公寓和住宅的区别主要体现在以下几个方面：

产权性质

公寓：土地性质一般为商业或办公，产权性质也为商业或办公，产权年限为40年或50年。

住宅：土地性质为住宅，产权性质为住宅，产权年限为70年。

落户规定

公寓：通常不能落户，但部分城市允许符合一定条件的公寓项目落户。

住宅：通常可以落户，购房者可根据自身需求和当地政策办理落户手续。

使用用途

公寓：使用形式灵活，可以用作居住，也可以用作经营类场所，并申领营业执照。

住宅：只能用作居住，不能作营业性场所，也不能申领营业执照。

水电费用

公寓：水、电、气费用通常按商业标准收费，使用成本较高。

住宅：水、电、气费用按民用标准收费，使用成本较低。

得房率

公寓：得房率一般只有60%~70%，特别是LOFT公寓，价格较高且需要自己加隔层。

住宅：得房率在70%~80%，户型、配套和生活成本更适宜居住。

贷款政策

公寓：首付比例至少50%，贷款年限通常为10年，贷款利率较高。

住宅：首付比例最低15%，贷款年限30年，贷款利率较低。

税费

公寓：二手交易税费和土地出让金较高，出售时税费和费用较多。

住宅：税费相对较低，出售时税费和费用较少。

采光和居住舒适度

公寓：部分公寓的卫生间和厨房没有窗户，阳台为内阳台，采光条件较差。

住宅：通常满足日照、采光等相关条件，采光条件较好。

周边生活配套

公寓：通常位于中心地段，周边生活配套较高档，适合单身贵族和企业白领。

住宅：多种地段都存在，一般以2-3居室居多，周边生活配套根据具体地段而定。

投资回报

公寓：单价便宜，适合投资，也适合过渡。

住宅：通常价格较高，但长期来看，增值空间较大。

建议

资金允许的情况下，优先选择住宅：住宅的户型、配套和生活成本更适宜居住，且产权年限长，更有利于长期居住和投资。

资金有限但需要房子自住，可以选择公寓：小面积公寓可以节省租金花费，提供一定的居住便利性。

有创业或者投资需求的，可以选择公寓：公寓的灵活性和商业性质更适合创业和投资需求。

根据以上分析，可以根据个人需求和实际情况选择适合自己的房屋类型。